Kosten für Versicherung gegen Mietausfallrisiko umlagefähig
Bundesgerichtshof entschied zugunsten des Vermieters
In einem Rechtsstreit, der sich über Jahre und mehrere Instanzen hinzog, weigerte sich einer der Bewohner eines Mietshauses, einen bestimmten Prämienanteil zu zahlen, der über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt wurde. Dieser Anteil sicherte den Eigentümer des Hauses gegen Mietausfall, der infolge eines Gebäudeschadens eingetreten wäre. Der Mieter argumentierte, im Rahmen der Nebenkostenabrechnung seien nur Kosten für Versicherungen umlagefähig, die der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache dienen.
In der Tat schließen Hauseigentümer eine Gebäudeversicherung ab, bevor sie ihre Immobilie oder Teile der Immobilie vermieten. Diese umfasst gemeinhin eine Sach- und Haftpflichtversicherung, die bei sämtlichen Schäden wie Feuer‑, Sturm‑, Wasser- oder sonstige Elementarschäden eintritt. Die Kosten dafür werden in der Tat im Rahmen der Betriebskostenrechnung auf sämtliche Mieter umgelegt. Das ist rechtlich korrekt und nachvollziehbar. Schließlich dient diese Prämie dem Schutz aller Bewohner und Besucher des Hauses.
Mieter zweifelt Umlagerecht an
Der Mieter argumentierte allerdings, die Versicherung des Mietausfallrisikos bewahre lediglich vor einem wirtschaftlichen Folgeschaden. Eine solche Absicherung diene nicht dem Schutz des Gebäudes, sondern lediglich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters. Dafür müssten die Mieter seiner Meinung nach nicht gerade stehen.
Mit Urteil vom 6. Juni 2018 (VIII ZR 38/17) lehnte der Bundesgerichtshof (BGH) diesen Einwand dieser Tage ab. Anders als die Vorinstanzen, sahen die Richter die Klage des Vermieters auf Zahlung des Nebenkostenanteils, der ihm vom Mieter verweigert wurde, als gerechtfertigt. Sie gaben der Revision gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts daher am 22. Oktober 2019 statt. Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, so die Richter, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.
Mieter profitieren von Versicherungsschutz
Nach der Überzeugung des BGH gehört die von dem Kläger abgeschlossene Gebäudeversicherung als Gesamtheit zu den üblichen Sachversicherungen gegen Elementarschäden. Dazu würde auch die Versicherung gegen Mietausfalls infolge von Gebäudeschaden gehören. Diese sei im übrigen seit Langem ein marktüblicher Bestandteil einer Gebäudeversicherung.
Schließlich, so die Richter würde ein Mieter im Schadensfall vom Abschluss einer Gebäudeversicherung dieser Art profitieren. Wenn er beispielsweise leicht fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursache, sei er selbst dadurch geschützt. Aufgrund seines Mietvertrages sei er nicht verpflichtet, einen solchen Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu lassen. Eine Befreiung von dieser Verpflichtung bestehe auch im Hinblick auf einen durch eine Gebäudeversicherung abgedeckten Mietausfall.